国内高房价应该跌去多少才算合理？

最近，有网友提问，目前国内房价存在着一定的泡沫，根据10月份70城房价数据有一半的城市二手房价格出现了下跌，就连开发商现在也开始大幅打折促销。未来房价调整将在所难免，很多人都盼望着房价能够跌下来。那么，各地房价降到什么情况才算最合理的呢？

对此，专家们认为，由于社会资源都集中在一线城市，或省会城市，比如医疗、教育、就业、消费等。一般讲，大城市都是人口汇集之地，特别是有钱人，所以，大城市的房价目前就比较合理，即使下跌幅度也有限。而中小城市人口流出量大，收入增长有限，一旦房价下跌就会跌到原来的起点。

而我们认为，在国内一线城市房价超过收美国房价，而美国人的收入则是我们的好几倍，所以，一线城市的房价是很不合理的，而二三线城市由于近些年人才引进，很多地方在短期内翻了一倍房价也要回到合理的区间。评判国内房价是否合理有三大标准：

第一，租售比。按照国际上看，房东把房子出租，每年的回报率应是5%左右，这样20年便可以收回投资。而目前，由于房价的连续上涨，买房出租回报率是相当低的。举个例子，上海市中心租一套二室一厅的房产，大约需要7000至8000多元/月，而当地的房价则在5-600万左右。也就是説，房东如果买房出租，那估计要50-60年才能回本。如果要恢复到房租回报率达到5%，那上海的房价应该在现在的基础上跌去60%就比较合理了。

第二，房价与收入之比。最近，青岛的房价从21000元/平方米，跌到16800元/平方米，但是当地居民还是买不起。所以，未来房价要与当地居民收入挂钩，而绝不是投机囤房者説了算。通常你如果生活在大城市合理的房价与收入比，应该是你工作10至12年就可以买房。而中小城市当地人的收入一般是7-8年就可以买房。像现在房价收入比动辄在30-40年，这是不正常的，为一套房子耗尽一生的积蓄，实在太不值得了。

第三，房产占居民财富的比重。据最新资料显示，中国居民家庭财富的77%是房地产，其他23%才是金融资产。这説明国内居民家庭的资产中绝大多数都是房产，大家买房就是希望房价能增值。而一旦房价出现下跌，很多家庭的资产会大幅缩水。而像美国这样的国家，房产占你家庭资产的40%，而另有60%是金融资产。所以，未来国内居民家庭资产中的房地产占比将会降下来，去杠杆化，回到正常合理的区间。股票配资

无论从房价收入比、租售比，还是房产占居民家庭中的比重，目前国内的房价确实有些偏高了。至于房价未来降到什么价格才比较合理？我们认为，大城市房价从目前价格上跌去60-70%才能挤干泡沫（上世纪90年代，日本东京房价也跌过60%-70%），而中小城市房价从哪 里来再跌回到哪里去，随着当地居民收入而波动。当然，大城市房价下跌不可能一蹴而就，需要慢慢的下跌，逐步与当地居民收入挂钩，实现软着陆。