“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。
搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。
第六期关注的企业是雅居乐。
4月3日晚，雅居乐公布了2020年3月的营运数据。公告显示，雅居乐今年3月预售额76.5亿元，较上年同期下跌了35%；销售面积56.8万平方米，同比下跌32%；平均售价13472元，较上年下跌了4%。
量价齐跌，这正是雅居乐目前面临的困境。整个1至3月，雅居乐共实现预售额156.5亿元，同比下跌达37%。
不仅如此，雅居乐还遭到穆迪的评级下调。信贷评级机构穆迪4月2日表示，雅居乐透过增加债务来支持其扩张，因而对该公司评级展望由“稳定”降至“负面”，以反映信贷指标转趋疲弱。
现金短债缺口达87亿元
穆迪表示，雅居乐集团为扩张增加了债务，其信用指标变弱。未来12-18个月， 雅居乐集团的债务杠杆率将从2019年的51.2%升至60%左右。
穆迪指出，负面评级展望反映在经营环境充满挑战下，雅居乐去杠杆的计划成效存在不确定性。
整理2016年-2019年的数据发现，雅居乐的负债率呈上升趋势。数据显示，雅居乐的资产负债率分别为66.5%、72.9%、79.1%、76.1%；净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。
年报显示，截至2019年底，雅居乐负债总额高达2078.95亿元，同比增长了18.5%。其中总借贷966.7亿元，同比增加了81亿元；净借贷540亿元，同比增加了106亿元。
年报显示，雅居乐集团的负债结构以流动负债为主，占总负债比为71%。其中短期借款422.97亿元，较2018年年末增长20%。
目前雅居乐集团国内债券存续4只，总余额为69.7亿元。其中两只余额合计为39.7亿元的债券将于今年到期。
除此之外，雅居乐集团还存续5只境外债，总规模为22亿美元。其中两只余额合计为9亿美元的优先票据将于年内到期，因此其短期面临兑付压力较大。
截至2019年年末，雅居乐集团非流动负债有602.28亿元，其中长期借款543.73亿元，同比增长2.2%。
然而，随着有息负债的攀升，雅居乐集团的现金却在减少。截至2019年年末，雅居乐集团账上现金及现金等价物只有335.51亿元，而在1年内需要偿还的短期借款为422.97亿元，不足以覆盖短期债务，并且与短期负债间的资金缺口达87.46亿元。
事实上，早在2018年，雅居乐资金紧缺的状况就已发出信号，财报显示，截至2018年末，雅居乐现金及现金等价物为357.76亿元，勉强覆盖短期借款353.33亿元。
截至2019年末，雅居乐现金及现金等价物总金额同比下降6.22%，短期债务却增加69.64亿元，同比增长19.71%。
同时，雅居乐集团的借款成本也在水涨船高。
财报显示，2019年雅居乐借款成本为70.79亿元，同比增长40%，借款利率由2018年的6.49%上升至7.1%，较上年增加0.61个百分点。
去年毛利同比下降25%
据官网介绍，雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团。其在营产业包括地产、物业、环保、教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理等。
2005年12月，雅居乐集团在香港联交所上市，首发募集资金近31.52亿港元，成为继富力后第2家在港上市的民营房企。
业绩公告显示，2019年，雅居乐实现销售额1179.7亿元，实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。
分行业来看，雅居乐2019年物业发展的确认销售收入为541.77亿元，较2018年的524.88亿元增加3.2%，这主要系销售均价上升影响。
根据财报披露的数据，雅居乐去年确认销售总面积为453万平方米，较2018年下降3.3%。2019年确认销售均价为每平方米11957元，较2018年的每平方米11206元上升6.7%。
从区域来看，华南和华东地区为雅居乐集团贡献了超60%的销售额，海南及云南，华北地区，华中地区及其他区域的销售额分别为15%、7.7%、7.4%和8%。
此外，物业管理方面共实现收入35.77亿元，同比增长67.7%，物业管理的经营利润为13.85亿元，同比增加28.7%。
年内，雅居乐的酒店营运收入为8.02亿元，同比增长11.1%。物业投资收入为1.73亿元，同比减少8.7%。
但与此同时，雅居乐2019年仅实现毛利润183.58亿元，同比下降25.60%，为近5年来首次下降。毛利率也下降13.4个百分点至30.5%。
2015至2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元及246.7亿元。
2017年时，雅居乐集团的整体毛利率尚为40.09%，2018年升至43.95%。而在2019年，该公司的毛利率仅为30.5%，创下了近三年来的新低。
重仓海南遭遇“滑铁卢”
“毛利率的下降主要是由于多个城市受因城施策的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降，致使本集团整体毛利率有所下降。”雅居乐在2019年报中表示。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上对此进一步解释道，这主要来自海南市场高毛利率项目减少，以及国内房地产行业的影响。
雅居乐副总裁潘智勇在业绩会上表示：“2018年海南区域毛利润是113亿，2019年少了很多，仅有不到40亿。整个海南毛利下跌了50-60%，这个影响还是比较大的。”
2009年起，老牌粤系房企雅居乐长期重仓海南，在海南海口、文昌、陵水、万宁、临高等城市均有项目，海南项目为雅居乐所贡献的营收比例一度高达40%，毛利率达60%。
2009年清水湾项目开盘，雅居乐录得合约销售金额64亿元。在之后的5年里，雅居乐清水湾销售业绩高达450亿元，2010年还曾创造了单盘销售99亿元的纪录。清水湾项目同时也将雅居乐带入高毛利时代。
然而，海南自2018年4月起宣布全岛限购，雅居乐的销售情况也受到冲击。
由于房地产项目通常有1至2年的结算周期，雅居乐2018年的销售业绩将会陆续在2019年至2020年期间结算为收入，海南楼市调控政策的影响也将在其近两年的销售业绩中表现出来。
年度业绩发布会中，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示：“海南岛是我们多年的重点投资，已经是最好的项目，不是之一，每年的贡献都是很大的，因为海南岛的政策原因，我们在海南区域的收入变小，拉低了整体的毛利润率”。
据陈卓林表示，雅居乐目前在海南仍有近400万平方米的土地储备。
与此同时，雅居乐去年还通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式新增42幅地块，新增总建筑面积1090万平米，总土地金额472亿元。截至去年底，雅居乐的总土储为3970万平米。http://3g.yao.xywy.com/
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