开发商偿债压力大 苦战“双十一”销售自救

原标题:开发商偿债压力大 苦战“双十一”销售自救
债务将集中到期,现金流紧绷的房企只得抓住一切机会加速去化。
与以往不同,今年的“双十一”不只是快消品的狂欢,房地产也加入其中,早早开始为“双十一”预热。
阿里、京东、苏宁三大电商平台都在“双十一”期间推出房地产的特别优惠,“新房全款5折”、“拍卖特价学区房、地铁房”等。融创、恒大更是直接开通线上旗舰店,还有不少开发商线下以“双十一”为名进行促销。
开发商苦战“双十一”的背后,是传统售楼黄金期“金九银十”市场平淡,融资环境依旧严峻,开发商资金持续吃紧。房企在2015年大量发债,如今债务集中到期,现金流紧绷的房企只得抓住一切机会加速去化。
开发商备战“双十一”
“双十一”在即,今年淘宝“双十一”的红包玩法是比“盖楼”。在大家呼朋引伴一起“盖楼”盖得正欢时,卖楼的开发商也在火热备战“双十一”。
11月1日,融创西南旗舰店在京东平台上线。据京东官方微博介绍,活动期间购房者可在店内参与111元抢单套最高190万购房补贴,成功可获西南五省指定房源补贴线下摇号资格。
京东早已发布“双十一”期间关于房地产的相关活动。在即将到来的“双十一”,京东将在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。而且,新房全款5折起,优惠额超过3亿元。
与电商合作的开发商不止融创。同在11月1日,苏宁集团和恒大集团宣布,双方将在11月1日至11日期间合作卖房,累计在全国820个楼盘中拿出1111套房源,产品类型包括洋房、高层、小高层、公寓、别墅,涉及学区房、地铁房等多种房源。
恒大集团官方旗舰店也已经进驻苏宁易购(002024,股吧)平台,“每日秒杀一百套特价房源,最高优惠超百万”的大标语十分醒目。
在线下,恒大还将借助苏宁易购门店和苏宁小店,进行线下渠道拓展。而苏宁渠道销售团队的16万名员工,也将通过恒大的恒房通平台成为恒大的销售顾问。
集团公告显示,恒大依靠打折促销,在九月、十月的销售金额分别取得831亿元和903亿元的好成绩。根据克而瑞统计,恒大1-10月累计销售金额达5407.2亿元,排名第二。
除此之外,阿里巴巴旗下阿里拍卖15日披露,今年天猫“双十一”期间,将有上万套特价房源参与,其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等。
“电商面临增量难题,“双十一”概念已经透支,电商本身想找新的增长点。”中原地产首席分析师张大伟表示,房地产今年面临销售难题,所以两者以前尝试过电商无法卖房的基础上,今年再次尝试。他同时表示,对合作效果并不看好。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,开发商与电商平台的合作有非常好的意义,可以使房企的营销成本降低,后续能够为房地产去库存带来好效益。
除了线上与电商平台合作,开发商也在线下以“双十一”为名进行各种花式营销。
在中报节点赶超融创升至第四的保利,已被融创反超,落回第五。想要“冲三”的保利在“双十一”期间铆足了劲头,推出“又又生活节”。保利各地官方公众号纷纷宣传造势。
如河南保利发展表示“精选优质房源3450套,让利2.4亿元”;石家庄保利称“每天推出11套特价房源,总价直减5万-10万元”;
被恒大挤到第三的万科,以“嗨购节”迎“双十一”。如广州万科推出“减免神券,最高直减20万元”;佛山万科推出1111套特价房,购房最多减10万元。
目前销售位列第一的碧桂园也加入其中,如碧桂园川东区域“让利3亿房源”;还有龙湖集团“双11购房狂享季”在U享家正式开启,优惠房源将涉及旗下近200个项目,覆盖40余个城市。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,在当前的市场形势下,“双十一”给了开发商一个降价的台阶。对比过往开发商象征性地拿出几套尾房进行宣传,今年的“双十一”,不少房企为了年底回款,借机进行大力度降价促销。
债务“泰山压顶”
今年开发商如此积极备战“双十一”实属无奈。
根据机构相关研报可以看到,房企面临着融资收紧,融资成本上升,偿债压力大的艰难处境。
在融资成本方面,克而瑞研报指出,前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年增长0.86个百分点。超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。
同时,开发商在前几年激进地加杠杆,多数房企身背巨债。
根据诸葛找房公布的报告显示,2019年上半年,80家规模较大的上市房企的有息负债规模进一步提升到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%。
恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。整体来看,房企债务普遍密集到期,债务压顶,未来偿债压力大。
据该机构统计,2019年上半年有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元,总计达到42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%。
其中,恒大、碧桂园、融创中国上半年有息负债均超过3000亿元,保利地产(600048,股吧)、绿城控股、万科、中国铁建、中海地产等紧随其后。
克而瑞研究数据显示,从房企的债券到期情况来看,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3-7年间,今年房企面临偿债高峰期。今年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量也处于高位。
2020年下半年至2021年上半年,房企的偿债压力将进一步上升,到期债券突破3000亿元,届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
重压之下,开发商对“金九银十”抱以厚望。恒大早早地打响促销战,全员买房已成行业普遍现象,然而“金九银十”并未出现。
从克而瑞发布的九月和十月市场数据来看,除了少数头部房企依靠大规模降价得以取得不错的销售成绩外,整体楼市表现平平。
九月,全国29个重点城市新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中,一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。
十月,新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势,皆持续转冷。重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%。克而瑞表示,或是九月成交的低迷进一步加剧了市场观望情绪。
二手房市场的情况也反映出楼市降温的趋势。据易居研究院监测的数据,13个典型城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%;9月13城二手房市场进一步降温,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。
融资环境未出现放松的迹象,开发商们只得时刻紧绷神经,加速去化,熬下去,活下来。
克而瑞研报指出,根据房企中报披露来看,多数企业供货节点集中在四季度,这将是业绩冲刺有力的保障。因此,在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会继续提升。
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
(责任编辑:李莹 HN016)

原创文章,作者:dongshuai,如若转载,请注明出处:http://boke.6ke.com.cn/?p=36

发表评论

登录后才能评论

联系我们

400-800-8888

在线咨询:点击这里给我发消息

邮件:admin@example.com

工作时间:周一至周五,9:30-18:30,节假日休息