澳门“十三酒店”资本局

南岸集团（0557.HK）的前身为香港“壳王”陈国强控制的基建股保华建业，2013年后香港金融玩家洪永时成为这家公司的前台人物：洪永时号称要在澳门打造“极度奢华”的十三酒店，并一度因斥资2000万美元壕购30辆劳斯莱斯而被外界关注，但最终这个十三酒店的故事沦为一场闹剧，南岸集团也进入了下一个资本故事的节奏。

壳王陈国强

现年57岁的陈国强祖籍江门市台山汶村镇，“壳多、钱多、绯闻多”是对这位香港“融资大亨”最准确的描述。上世纪80年代，陈国强子承父业成立保华集团（0498.HK）加磅建筑行业。依靠父亲曾承建过李嘉诚旗下工程项目的优势，保华集团的业务大多与长实系旗下楼盘相关，并逐渐成为李嘉诚的御用承建商之一。

进入90年代，陈国强开始活跃于香港资本市场，因善于低买高卖运作空壳公司而赢得“壳王”称号，其名下上市公司高峰时期多达15家。与此同时，陈国强又因多次成功“拯救”李嘉诚旗下业绩亏损的企业而被外界成为李氏家族的“头马”，这也令这位“壳王”每次在资本市场出手亦被形容为“代李家泊车”。

陈国强最被外界熟知的资本运作是接盘邵逸夫的TVB。自2006年邵逸夫有意出售TVB股份后的5年内，复星国际（0656.HK）的郭广昌、阿里巴巴（BABA.N）、碧桂园（2007.HK）的杨国强、恒基地产（0012.HK），以及凯雷、黑石和贝恩资本等国际私募基金相继成为“绯闻”买家。

2011年，陈国强牵头联合王永庆之女台湾女首富王雪红和美国私募基金PEP组成的财团斥资86亿元成为TVB股权出售的最后赢家，并取得了TVB旗下价值约30亿港元的土地发展权。其中，陈国强因出资62亿元而录得TVB的26%股权，而TVB逾40年的“邵氏时代”也随之正式结束。

不过，成为TVB的新主人之后，陈国强的“壳王”式资本运作变得低调。截至目前，陈国强旗下资本版图包括德祥地产（0199.HK）、珀丽酒店（1189.HK）、锦兴集团（0275.HK）、电视广播（0511.HK）和南岸集团等上市公司。保德国际发展（原名德祥企业，0372.HK）则转至另一位相对低调的“壳王”孙粗洪。

两位“壳王”关系匪浅，2017年，陈国强将旗下最重要的现金奶牛保华集团大股东之位让予孙粗洪，原保华系管理层仅持有少量股权，陈国强则退居幕后。

保华建筑于1970年登陆港交所上市。两年后，该公司兴建的第一条海底隧道——香港海底隧道正式通车，也从此奠定了在香港基建行业的龙头地位。1991年，陈国强的保华集团成为当时香港最大的建筑商保华建筑第一大股东，持股比例为61.92%，保华建筑同时更名为保华德祥建筑。1999年和2003年，保华德祥集团先后承建了香港地标建筑李嘉诚的长江集团中心和香港数码港。

2005年，保华德祥集团更名为保华建业后开始拓展澳门市场，相继承建了新濠国际发展（0200.HK）旗下的澳门氹仔最高建筑新濠锋酒店和新濠影汇。新濠国际发展是澳门拥有赌牌的六大博彩公司之一，其实控人系“赌王”何鸿燊与二太蓝琼缨之子何猷龙。在2006年通过父亲的助力以9亿美元天价从永利手中分得赌牌后，何猷龙亦被外界成为“小赌王”。

除永利和新濠外，其余四张赌牌的主人分别是何鸿燊女儿何超凤和何超琼掌管的澳博和美高梅，以及银河娱乐和金沙。尽管何鸿燊家族目前掌控着澳门博彩市场五成的牌照份额，但随着2020年和2022年持牌大限陆续到期，澳门的“赌牌”之争将再度陷入混战。

对于陈国强而言，凭借保华建业在建筑行业的优势“搭上”何鸿燊家族，也为其后来意图布局博彩行业埋下伏笔。

2011年，在陈国强旗下平均每年贡献逾40亿元营收的保华建业，在资本市场沉寂20年后终于有了动作。8月21日，保华建业发布公告，拟发行新股最多募集23.4亿元涉足电影投资。其中，集资净额中的17亿元将用以注资于传奇东方，并将持有50%权益。另外两名股东分别为美国传奇影业及华谊兄弟(300027,股吧)（300027.SZ），持股比例为40.1%和9.9%。

与此同时，市场也传出若上述交易完成后，传奇影业将借保华建业的壳登陆港交所的消息。不过，尽管陈国强在传媒领域资本运作颇多，但交易最终未能有进一步消息。保华建业在资本市场的首秀并不顺利。

而传奇影业则在2016年成为万达集团海外布局的重要棋子，35亿美元的交易对价也是万达集团海外并购的最大单笔投资。不过，鉴于当时民企的出海并购热潮引发国家加强外汇管制和文化传媒行业并购政策趋严，万达集团意图将传奇影业装入万达电影(002739,股吧)（002793.SZ）计划也随之落空。

这之后，洪永时登场了。

洪永时高调登场低调落幕

2013年，保华建业通过发行新股募资32亿港元，其中20亿港元将用于用作现金收购Falloncroft。Falloncroft持有独家权利开发位于澳门路凼金光大道占地6.5万平方尺的土地。保华建业将在该地块上兴建一间“非同凡响”的超豪华酒店路易十三及娱乐综合场所（赌场），并于2013年4月进行动土仪式，预计于2016年年初竣工。

公开资料显示，Falloncroft的实控人为香港富豪洪永时。Falloncroft于2011年以9亿港元代价从联生公司手中购得上述地块，而联生的母公司德祥地产正是陈国强旗下的上市公司。

大摩财经了解到，Falloncroft曾在2008年4月与持有澳门赌牌的牌主签署了谅解备忘录，但未正式签约。有消息指出，该牌主是何鸿燊家族旗下的新濠博亚。

交易完成后，洪永时、洪泽礼父子凭借旗下三家公司合计持有的17.05%股权成为保华建业的大股东，洪永时担任上市公司行政总裁，保华建业则更名为路易十三集团。与此同时，陈国强旗下的保华集团以3.24亿港元收购了路易十三集团旗下保华建业49%股权。保华建业前一年的营收为65.69亿元，归母净利为1763.20万元。

2013年路易十三集团大股东明细

值得注意的是，加上6亿港元参与上市公司新股配售的资金成本，洪永时家族成为路易十三实控人的成本合计15亿港元，不到一年时间录得5亿港元收益。

Falloncroft收购土地公告

作为奢侈品界和香港资本市场的“网红”，已是花甲之年的洪永时如今依旧保留着“洗剪吹”的造型。洪永时拥有金融及投资业拥有30多年经验，曾担任美林银行亚洲投资银行之联席主管，并在1992年辞职成立投资银行公司Amida。

2000年至2004年，洪永时曾先后担任丰德丽（0571.HK）副主席和光亚有限公司的非执行董事，还在拥有运营澳门利澳酒店及赌场的Rio Entertainment Group担任副主席。

其中Rio隶属于吕志和家族，丰德丽则是林建岳旗下公司。吕志和被外界称为“矿业大王”和“酒店大亨”，并且是澳门博彩业六大持牌人之一银河国际的股东。而林建岳是香港十大家族财阀之一，以娱乐行业投资为主，是东亚娱乐实控人，旗下上市公司有丽新发展（0488.HK）、丽新国际（0191.HK）、鳄鱼恤（0122.HK）。据外界透露，洪永时与二者私交甚好。

洪永时声称，路易十三集团将在澳门路凼金光大道打造一个奢华酒店，“为宾客创造一系列超凡脱俗、极尽奢华的体验”。为此，洪永时搞了一系列噱头：2013年5月，路易十三委任法国国王路易十三直系后裔为主席的特别顾问；2013年7月，又与范思哲签订所谓合作的谅解备忘录。范思哲是洪永时最中意的奢侈品牌之一，洪永时此前曾为了某国际时尚盛典而定制了一套造价逾百万港币的范思哲套装。

2014年，洪永时和路易十三酒店迎来最高光时刻。当年9月，在累计募得逾40亿港元资金和与银行订立金额最高为30.45亿港元的贷款融资后，路易十三集团计划以2000万美元的交易总价向劳斯劳斯公司定制30辆Rolls-Royce幻影型号加长版汽车，并预交了500万美元的定金。这其中有两辆车将是劳斯莱斯公司有史以来制造的最昂贵汽车。

风光无量的洪永时与路易十三酒店成为当时博彩界、豪车界、娱乐界和奢侈品界最炙手可热的话题之一。

彼时，路易十三酒店却刚刚完成酒店楼宇的地基工程，而楼宇的上层结构正处于筹备阶段，但对外宣传的“极度奢华”价格为每晚每间套房10万欧元。洪永时对外称，该酒店共有23层，200间别墅式套房，其中最小套房的面积为176平米，平均每间套房的造价高达700万美元。

然而，澳门博彩业已因外部因素开始陷入困境，2014年总收益同比下降2.6%。这也成为洪永时和路易十三酒店的转折点。受酒店建造成本高企影响，路易十三集团同期归母净利实现营收为-5058.60万元，同比大降386.9%。

2015年，路易十三集团再度通过配售新股融资21.69亿港元，将用于酒店发展内部装修相关的设计升级。而逾60亿元的累计融资额已超过其预计的酒店整体建造成本。对于依旧被描述为“极度奢华”的路易十三酒店的工程进度，该公司在年报中表示，“发展一直顺利推进”。

然而，随着2015年澳门博彩业总收益同比大降25%，迟迟未能找到持有赌牌牌照靠山的路易十三集团在2016年陷入融资困境，而酒店的建设也开始不对外公开实质性进展。原定的2016年年初开业的计划也被迫推迟至2017年底。

该公司2016年财年年报中，表示依旧对未来充满信心：“我们的酒店项目发展接近竣工，结果与我们希望夺得‘全球最奢华酒店’的称号完全相符。”

这一年，路十三集团更名为十三集团（南岸集团前身），而路易十三酒店也更名为十三第酒店，风格则此前的路易十三系转为巴洛特系。

然而，陷入融资困境的十三集团当年的流动负债已超出流动资产逾亿港元。对此，该公司表示，“本集团正努力完成所需融资”。

2016年对于洪永时和十三集团最好的消息是，30辆豪华劳斯莱斯已经就位，但唯一缺少的却是被接待的贵宾。

尽管此后澳门博彩行业连续两年回暖，但背景深厚的洪永时依旧未能将十三集团运作为真正的濠赌股。

到了2018年初，洪永时家族旗下公司已经清空所持南岸集团股权，洪永时于2018年3月辞去行政总裁职务。十三酒店集团更名为现在的南岸集团、十三第酒店更名为十三酒店。

南岸集团在洪永时离任时的股价不足1港元，较其任职期间最高的9.89港元/股（前复权）跌幅接近九成。截至2019年11月8日，因迟迟未能找到赌牌靠山、“专注于重新定位为非博彩的业务”的南岸集团已沦为仙股，最新股价为0.13港元，市值仅剩1.29亿港元。

不过，洪永时离开南岸集团后，依旧活跃在奢侈时尚圈和豪车圈。毕竟赌场梦碎后，他的财富没有缩水反而增值了。

此前，被外界问及如何做好一次事件营销令媒体免费高度曝光和全民热血沸腾时，洪永时的回答是：“下次你也可以试试一口气买下30辆劳斯莱斯。”

几个月前，南岸集团出售了这批劳斯莱斯：均价100万元卖掉了24辆，仅剩下6辆。以两折价格接盘的买家为神秘的自然人蔡艳萍。要知道，被转让的劳斯莱斯仅改装费用就接近百万。

这引发市场哗然的同时，更为认定为是一种变相的还债方式。

业内人士分析称，洪永时的路易十三集团职业生涯更多充当的是陈国强等资本大佬们的台前人物。

“壳王”出山

2018年8月，开业计划推迟两年半的十三酒店终于获得酒店牌照，并在不久后低调开业。但与此前10万欧元的“极度奢华”客房单价相比，如今不足5000元的平均房价却十分亲民，而入住率仅为8%。入住了该酒店的客人在网络上称，酒店位置较偏，装修粗糙、山寨感十足，有满满的上当受骗感。

截至2019年3月末，南岸集团2019财年的财报数据显示，公司归母净利亏损58.48亿港元，同比下滑271.6%。其中，酒店业务版块减值亏损约46.97亿港元，而46.59亿港元酒店业务版块的负债总额也令该公司资产负债率超过100%至106.9%。其中约43.01亿港元借款需在一年内偿还。

南岸集团财务数据

十三酒店财务数据

据统计，南岸集团自启动“濠赌股”概念6年以来，已累计亏损金额逾77亿港元，累计融资超过80亿港元。总借款约43.19亿港元。

酒店业务版块的巨额债务和亏损令南岸集团接近百亿营收规模的的建筑业务形同虚设。剥离资产成为“壳”公司或许是眼下上市公司的唯一出路，这也回到了“壳王”陈国强最为熟悉的领域：一边是将十三酒店折价出售，一边是准备接管保华建业剩余51%股份。

南岸集团最新的公告显示，公司分别与Fine Intellect、满誉及逸领签订买卖协议，拟出售Falloncroft50%股权和标的公司所欠股东贷款的50%，交易对价为7.5亿港元。

这也意味着，交易完成后，南岸集团将不再是十三酒店实控人，同时后者的财务业绩将不再综合计入集团的财务报表中。Fine Intellect及满誉将分别持有标的公司20%股权，逸领的持股比例将为10%。

大摩财经注意到，Fine Intellect是陈国强旗下德祥地产子公司，上市交易完成后，该公司还持有标的公司30%股权的购股权。逸领的实控人为是香港隐富赵渡旗下的中誉集团（0985.HK），而满誉的实控人则是消费金融第一股维信金科（2003.HK）的创始人马廷雄。

公开资料显示，赵渡因是恒大集团（3333.HK）收购乐视新能源汽车公司FF的过渡方而被外界关注。赵渡与“重庆李嘉诚”张松桥私交颇深，后者是中誉集团的第三大股东，持股比例为5.04%。张松桥系香港“大D会”成员之一。

至于南岸集团转让持有保华建业剩余51%股权的交易，接盘方之一为陈国强旗下的德祥地产，以2.65亿港元收购45.76%股权。其余股权则由德祥地产董事总经理兼执行总裁陈佛恩接盘，交易对价为3480万港元。不过，在2017年陈国强支付订金1.79亿港元后，该交易目前仍未进入最后阶段。

在分析人士看来，南岸集团的未来存在三种可能：一是陈国强清空上市公司核心资产后成为典型的“壳”公司；二是收购保华建业51%股权的交易终止，将此前其好友孙粗洪掌管的保华集团收购的保华建业49%股权重新置入南岸集团。

第三种可能是，等待澳门博彩业未来两年的大洗牌结束，众多资本大佬站台的十三酒店寻求持有赌牌的靠山后，再度上演借壳好戏。

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（责任编辑：何一华 HN110）