股价腰斩、市净率仅0.2倍，重组后大悦城地产为何遭抛弃？

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？

“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。

搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。

第五期关注的企业是大悦城。

2019年，大悦城地产虽然录得103.38亿元营收，同比增加27.2%，但市场并未对此买单。

4月2日，大悦城地产股价下跌3.28%，截至收盘跌至0.59港元每股，市净率仅0.2倍。而去年4月2日，大悦城地产股价为1.16元，相比去年同期，该公司股价几乎腰斩，市值蒸发超81亿港元。

拥有北京西单大悦城、朝阳大悦城在内共10个购物中心的大悦城地产，为何遭到如此程度的抛弃？

大悦城地产净利下滑22%，一年间股价腰斩

3月31日下午，大悦城控股和大悦城地产同时召开线上业绩发布会。一年前，大悦城重组获批，管理层制定了2021年销售额破千亿的目标。

根据此前发布的财报显示，2019年，大悦城控股实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%；毛利139亿元，同比增长36%；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%。

虽然大悦城控股录得正向增长，但是其香港上市的子公司大悦城地产却遭遇净利润下滑的尴尬。

根据港股大悦城地产年度财务报告，2019年度，大悦城地产实现营业收入总额103.38亿元，同比增加27.2%；归母净利润16.36亿元，同比下降22.2%。

分业务来看，其中投资物业租金及相关服务收入约43.41亿元，同比增长19.5%；酒店经营收入约8.41亿元，占收入总额约8.1%，同比增加14.9%；管理输出收入约1.33亿元，占收入总额约1.3%，同比增加75.8%。

截至去年末，大悦城地产拥有已开业大悦城购物中心10个，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。

2019年，大悦城租金收入录得30.64亿元，较2018年增长了17.7%。

其中，北京西单大悦城、朝阳大悦城分别录得租金收入7.03亿元、6.71亿元，分列第一、第二位，两家大悦城合计贡献的租金收入占据近“半壁江山”。

可以看到，尽管营业收入增长还算差强人意，但大悦城地产的利润并未同步增长，呈现出增收不增利的状态。

对此，市场也给出了消极的回应。最近一年，大悦城地产股价腰斩，截至4月2日收盘，股价已跌至0.59元，市净率仅0.22倍。

大悦城地产在财务报告中表示，年度溢利下降，一方面是由于投资物业公允值较2018年大幅减少，另一方面则是为实现扩张导致的销售成本和融资成本上升。

2019年，大悦城地产整体毛利率约为55.6%，与2018年55.4%基本持平。但销售及提供服务的成本增长26.5%至45.91亿元，融资成本增长47.1%至11.78亿元。

重组后大悦城A股市值蒸发113亿

“我们非常看重大悦城地产这个商业平台，未来新增项目由大悦城地产优先获取，大悦城控股可选择通过参股方式支持项目发展，目的是商业在大悦城地产有更好的发展，港股平台整体业绩提高后，大悦城控股整体业绩也会相应提升。”周政在业绩会上对此表示。http://3g.yao.xywy.com/
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2018年底，证监会通过了中粮地产与大悦城地产重组事宜。2019年1月，大悦城地产完成对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司。

2019年3月1日，中粮地产更名为“大悦城控股”。

中粮地产重组要追溯到2018年3月30日，中粮地产公布与大悦城地产的重组预案，拟通过发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，交易价格为147.56亿元。

重组完成后，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，而大悦城地产则是大悦城控股旗下主营商业地产的子公司，以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向。

财报显示，2019年全年，大悦城控股实现全口径签约金额710.82亿元，权益口径618.54亿元，同比增长27%。

“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”虽然有疫情影响，周政在发布会上仍这样表示，但他并未透露2020年的具体销售目标。

分业务来看，大悦城控股商品房销售实现收入268.97亿元，占总营收比重为79.61%；投资物业实现营收51.44亿元，占比为15.23%；酒店经营实现收入8.41亿元，占比为2.49%。

但值得注意的是，2019年度，大悦城控股毛利率为41%，同比下降4个百分点；归母净利率为7.0%，同比下降2.3个百分点。

土储方面，2019年大悦城控股累计新增土地储备500万平方米。截至2019年12月31日，大悦城控股总土储约1300万平方米，可售货值达2700亿元。“我们这一年拿的地相对成本较低”，大悦城控股总经理曹荣根表示。

财报显示，2019年，大悦城控股新进入7个城市，共获取22个项目，新增土地总面积187.91万平方米，新增计容建面499.92万平方米，土地总价款276.22亿元，权益土地价款148.12亿元。

其中，直接拿地、产业拿地、合作拿地是大悦城控股获取土地储备的主要策略。

负债方面，截至2019年末，大悦城控股的有息负债总额为720亿元，其中人民币债务为584亿元，占总有息负债的81%；外币债务为136亿元，占总有息负债的19%。

另外，大悦城控股一年内到期的债务为197亿元，占全部有息负债的27%；一年以上到期的债务为523亿元，占全部有息负债的73%。

然而，深交所上市的大悦城控股股价表现同样低迷。截至4月2日收盘，大悦城控股股价5.4元，较去年10月16日下跌32.9%，市值蒸发113.58亿，市净率仅1.1倍。

周政坦言，重组以后股价也是一件很重要的事。“股价跟我们的业绩往往不是完全成正比的。现在大悦城的流动性太小，认为这个局只要能破，这个市场就能够活跃起来。”

周政还表示：“我们的价值是被低估的，大家应该都可以感觉得到。”

周政称，在综合考虑了融资便利性、融资成本、资金状况及市场发展的基础上，未来新增项目由大悦城地产优先获取，大悦城控股可选择通过参股方式支持项目发展。

疫情冲击大悦城销售额下滑80%，损失4亿元

然而，疫情“黑天鹅”的突袭，使得大悦城2020年住宅销售与商业运营均受到一定程度的波及。

“疫情对销售型业务产生了一定的影响。”大悦城控股董事长周政在业绩会上表示。

“在销售方面，2月份受疫情影响较大，只完成目标的30%，整体一季度的销售情况完成率为80%，未来将在二、三季度发力完成目标，回款比预想的好一些。”大悦城控股总经理助理郭锋表示。

商业方面，大悦城地产总经理周鹏在业绩会上表示，“截至3月23日，大悦城商业整体销售额下滑80%，已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。”

周鹏认为，疫情下每家商业地产企业都受到20%-25%的冲击，疫情将会加速实体商业的净化与分化，明年分化更加快，马太效应将会到来。

关于疫情期间免租的影响，周鹏表示，接下来，大悦城地产将从三个方面回追全年业绩。第一方面是“转移一部分损失”，即通过减税，加上政府推出的免租补贴方式来转移一部分的损失。

第二方面是“回追掉一部分损失”。周鹏透露，大悦城控股根据商户不同的业态、经营模式、户品结构、库存结构制定了一店一策的销售回追计划，帮助店家甩库存、出新品，从而回追一部分租金损失。

第三方面则是“吸收一部分损失”，即通过延长合同周期的方式，平滑部分档期的损失。

“我们希望通过这一环节，把整个营收租金这块的损失控制在5%-10%。同时，通过我们自己内部的开源节流，力保净利润不受损失，或者少受损失。” 周鹏说。

另外，对于大悦城旗下物业的分拆上市计划，周政表示，2019年大悦城物业收入为7亿元，管理面积超过2000万平方米。因双轮驱动，未来物业板块会保持比较快的增长，目标也是朝着上市前进，目前正在筹划中