出品 | 搜狐财经
作者 | 黄海
“活下去成了特别真实的存在”，2019年业绩发布会上，万科董事会主席郁亮如此说道。
受疫情影响，2020年开年，地产行业波澜四起。1月底，各地、各公司线下售楼处陆续关停关停，施工项目相继停摆，积在房企肩头的债务压力随之而来。
危机来临时刻，业内人士抱团取暖。2月中旬，各房企纷纷推出线上购房，用各种优惠方式进行打折促俏，行业联盟、地区政府也急推政策，联合挽救房地产市场。
据统计，TOP100房企一季度合约销售总额约1.66亿元，同比减少22.3%。因降价促销，10家典型房企销售单价同比减少12%，每平米降价超2000元。
尝到销售压力的房企在投融资方面更为审慎，据不完全统计，一季度全行业融资约4083亿元，同比微升1.7%；同期，全行业土地成交面积则减少约20%。
TOP100房企全口径销售规模同比减两成
4月8日，中国金茂对外披露一季度经营简报。一季度，中国金茂累计取得合约销售额共计283.3亿元，同比减少8.03%。对应建筑面积约125.2万平方米，同比上升25.13%。
前一日披露一季度业绩的远洋集团、花样年控股以及龙光集团销售额也均有不同程度下滑。其中，花样年和龙光销售额跌幅分别为9.8%和6.8%，远洋集团跌幅较大，约为30%。
头部房企方面，据4月6日公告，截至今年3月底，融创中国累计实现合同销售金额约617.6亿元，同比下降22.7%；累计合同销售面积约453.4万平方米，同比下降16.4%。
4月初武汉某楼盘仍然停工
从3月单月来看，房企销售额TOP100的环比增长率均值为318.9%，其中前10企业环比增长率均值为107.2%，其他各阵营销售额环比增长率均值分别为388.3%、367.5%、320.9%。
受一二月业绩拖累，尽管三月业绩回升幅度明显，TOP100房企一季度业绩增幅最终告负。
据贝壳研究院统计，2020年一季度，TOP100房企累计销售额约为16628亿元，同比下降22.3%。另一家统计机构，克而瑞研究，亦表示一季度TOP100房企全口径销售规模同比下降近20.8%。
当期，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至3月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为296.5亿元和173.3亿元，分别同比降低17.8%和33.5%。
从各梯度销售数据来看，一季度，前10房企销售额均值为776.6亿元，销售额同比均值下降15.6%，行业11至30名的企业销售额均值为212.7亿元，同比均值下降19.2%；31-50名以及51-100名企业的销售额均值分别为115.2亿元和49.5亿元，同比均值分别下降10.9%和22.4%。
据搜狐财经统计，本年度TOP20房企一季度总合约销售额共计10409.9亿元，同比下降13.72%，总额减少1656亿元。
上述房企中，保利、新城、旭辉、富力、中南五家公司跌幅明显，均超30%。其中，保利发展当期销售跌幅最大，同比减少36.4%至697.3亿元。
部分房企“以价换量”，绿城、金茂一季度售价降6000元
一季度，“碧万恒”继续领跑销售榜单。其中，恒大业绩逆势增长超20%，成功登顶。
据恒大公告，2020年1月至3月，中国恒大累计实现销售金额1473.7亿元，较去年同期增长23.2%；累计合约销售面积1658.2万平方米，较去年同期增长50.4%。
销售业绩增长23.2%，对应销售面积增幅却为前者二倍之多。销售端数据反映出恒大的销售策略——“以价换量”。
今年2月16日，中国恒大曾推出全国楼盘7.5折优惠活动。恒大集团内部文件显示，住宅优惠活动分为两阶段：其中2月18日至2月29日期间，全国楼盘折扣为7.5折；3月1日至3月31日，折扣为7.8折。
据搜狐财经统计，2020年一季度，恒大对应销售单价每平米减少近2000元，从10709元每平米降至8887元每平米，同比下降17.01%。根据此前发布的数据，全面实施“网上卖房”后，恒大整个2月份网上累计认购9.91万套，优惠后房屋总价值1026.7亿。
实际上，疫情之下，“以价换量”已经成为各个房企的共识。
2月9日，富力、保利、碧桂园等房企先后推出时长不等的无理由退房政策。在此之前，万科、融创、阳光城等房企已经在不同平台搭建线上售楼处，采用直播卖房、VR看房等形式，搭配定金抵付、楼盘优惠等活动让利促销。
以目前披露销售业绩的房企为例，融创中国当期销售单价13620元/每平方米，较去年每平米减少1100元，同比下降约7.47%；碧桂园当期每平方米销售单价从8733.6元降至8309.2元，同比减少4.9%；万科销售单价同比减少3.56%，为15583元/每平方米。
除了头部房企，其他各销售段房企当期销售单价也出现下降。
TOP50房企中，中国金茂当期销售单价同比降幅达26.5%，从22628元/每平方米降至16631元/每平方米；若不计入代建业务，以高档住宅为主的绿城中国一季度销售均价为每平方米25000元，比去年同期下降21.27%；上海房企旭辉控股销售单价降幅约为9.22%，每平米单价减少超1500元，至16126.7元。
经不完全统计，表格所列十家房企一季度销售单价降幅约12%，每平米价格同比减少2000元。
知名地产评论员严跃进认为，房企选择降价促销以实现销售数据增长，有利于对抗新冠疫情带来的冲击。
“我认为上半年房企肯定会继续以价换量，当然也不排除二季度随着两会召开，市场预期调整会有一些新的变动”，严跃进补充道。
境内短债受青睐，三月单月发行18笔
流动性压力面前，开源、节流是房企绕不开的两个命题。
据中指研究院统计，今年一季度房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元，同比小幅增1.7%，增幅转正；其中海外债融资1901.3亿元，同比增长33.0%；信用债融资1689.2亿元，同比基本持平；资产证券化同比下滑42.5%，累计发行562.1亿，。
从成本来看，一季度海外债平均融资成本下降21个基点，为8.54%。3月单月，房企海外债融资成本环比下降1.16个百分点，低至7.89%。
克而瑞数据进一步显示，因海外债融资成本下降，期内房企境外短债和境内超短融资债券发行数量出现明显增长。2月，上述两种债券发行数目均达8笔，2019年平均月度水平分别为2笔和5笔。
受美股影响，3月房企海外短债发行量减少，而境内超短融资债券依旧火热，3月单月累计发行数目达18笔。
上市房企青睐发债，非上市房企则试图冲击IPO获取低成本资金。
一季度，除了于1月成功上市的汇景控股之外，金辉、上坤、鹏润三家房企纷纷递交了上市申请。截至2020年一季度末，已有9家房企在港交所等待过会。
上坤集团创始人朱静 图片源自网络
开源之外，部分房企选择减少土地投资进行”节流“。
据中指研究院初步统计，2020 年一季度，全国300 个城市各类用地共推出4.2亿平方米，同比下降11.4%，其中住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降14.5%。
成交方面，全国300 个城市各类用地共成交3.2 亿平方米，同比下降20.0%，其中住宅用地成交1.3 亿平方米，同比下降28.9%。
克而瑞研究在报告中表示，2020年一季度，TOP100房企拿地销售比为0.28，“显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎。”
截止3月底，百强房企中仍有近两成企业未拿地，另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100。与2019年一季度相比，百强拿地金额下降23%，超过半数房企投资金额下降。
不过，随着疫情形势逐渐向好，多家券商对房地产行业给出积极判断。克而瑞证券表示，“反转在即，地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。”
平安证券则在研报中指出，“我们认为行业最差的时刻已经过去，对后续楼市尤其是一二线市场无需过度悲观。”
多数房企复工率回升至90%
据平安证券研报，除湖北区域外，主流房企各地售楼处开放率及项目复工率均超90%。“3月百强房企销售降幅较2月大幅收窄，部分房企单月已实现正增长。”
行业复苏的讯号率先传至上游的水泥产业。4月3日，中国水泥协会在线上召开了推动水泥行业有序复工复产及错峰生产工作视频座谈会。
中国银河国际证券在4月初发布的一份研报显示，3月中旬后，各个地区复工复产出现复苏，付运量较上期增加了20%至30%。其中华南地区的付运量达到正常水平的70%至90%。
“预计长三角和珠三角的水泥需求将在3月底恢复到正常水平，其他地区将恢复至正常水平的80%。”
龙湖、奥园、旭辉等房企亦在全年业绩会上直接表示，目前售楼处开放率、项目复工率均超90%。
复工之后，“如何实现增长”成为房企的又一道难题。随着行业进入下半场，疫情期间房企的“人才争夺战”继续升级。
据克而瑞数据不完全统计，截至3月26日，房地产行业发生71起高管人事变动，与去年同期相比增加了18%，涉及房企超过30家。
71起变动中，来自房企的委任、升调以及聘任总占比62%，以中南置地原董事长陈凯跳槽新力，最为引人瞩目。
3月31日，陈凯现身新力控股业绩发布会，新力控股的联席董事长张园林介绍称，“陈凯先生在房地产和金融方面有着非常丰富的经验。”据悉，在新力的千亿规划中，陈凯将负责具体业务及运营。http://www.nutjsqjvn.com/
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